Ratgeber

Kapitalanlage Immobilien: so rechnet sich vermietetes Wohneigentum

Kurzantwort: Eine Kapitalanlage-Immobilie lohnt sich, wenn Kaufpreisfaktor, Nettomietrendite und Cashflow nach Zins, Tilgung und Rücklage zusammenpassen – und der Standort dauerhafte Mietnachfrage hat. Wie du das in DE, AT und CH prüfst, erfährst du hier.

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Kaufpreisfaktor

Faustregel: unter 25 Jahresmieten

Bruttomietrendite

Jahresmiete ÷ Kaufpreis × 100

Eigenmittel

Nebenkosten 10–12 % (DE/AT), CH ab 20 %

Region

Deutschland · Österreich · Schweiz

Die vier Ertragsquellen einer Kapitalanlage-Immobilie

Anders als ein Sparprodukt liefert eine vermietete Immobilie mehrere Ertragskomponenten gleichzeitig. Wer nur auf die Wertsteigerung schaut, bewertet das Investment falsch.

Mietüberschuss: was nach Zins, nicht umlagefähigen Kosten und Rücklage übrig bleibt.
Tilgung: der Mieter zahlt einen Teil des Darlehens ab – Vermögensaufbau ohne eigenen Sparbetrag.
Steuerliche Effekte: Abschreibung, Werbungskosten und Finanzierungszinsen mindern den steuerpflichtigen Ertrag.
Wertentwicklung: relevant, aber nie die Grundlage der Kaufentscheidung.

So rechnest du eine Kapitalanlage durch

Beispiel: 220.000 € Kaufpreis, 11.000 € Jahresnettokaltmiete. Der Kaufpreisfaktor liegt bei 20, die Bruttomietrendite bei 5,0 %. Nach nicht umlagefähigen Kosten (Verwaltung, Instandhaltungsrücklage) von rund 1.700 € bleiben 9.300 € – das entspricht einer Nettomietrendite von rund 4,2 % auf den Kaufpreis, bezogen auf Kaufpreis plus Nebenkosten etwas weniger.

Erst danach kommt die Finanzierung ins Spiel: Zins und Tilgung entscheiden, ob das Objekt monatlich trägt oder eine Zuzahlung braucht. Eine Zuzahlung ist kein Ausschlusskriterium – sie muss aber bewusst und dauerhaft leistbar sein.

Typische Fehler, die Rendite kosten

Die meisten Fehlkäufe entstehen nicht am Markt, sondern in der Prüfung. Wiederkehrende Muster:

Bruttorendite statt Nettorendite als Entscheidungsgrundlage.
Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler) nicht eingerechnet.
Instandhaltungsrücklage und Sonderumlagen unterschätzt.
Mietniveau über Marktmiete – die Rendite existiert nur bis zum Mieterwechsel.
Objekte ausschließlich aus öffentlichen Portalen, die bereits mehrfach verhandelt wurden.

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Häufige Fragen.

+Was ist eine Kapitalanlage-Immobilie?

Eine Kapitalanlage-Immobilie ist eine vermietete Wohnung oder ein vermietetes Haus, das du nicht selbst bewohnst. Der Ertrag entsteht aus Mieteinnahmen, Tilgung durch den Mieter, steuerlichen Effekten und einer möglichen Wertsteigerung.

+Wie viel Eigenkapital brauche ich?

Banken in der DACH-Region erwarten in der Regel die Kaufnebenkosten aus Eigenmitteln – rund 10–12 % in Deutschland, etwa 10 % in Österreich, in der Schweiz gelten zusätzlich strenge Tragbarkeits- und Eigenmittelregeln (mind. 20 %, davon 10 % hartes Eigenkapital).

+Welche Kennzahlen entscheiden über den Kauf?

Kaufpreisfaktor (Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete), Bruttomietrendite, Nettomietrendite nach nicht umlagefähigen Kosten und der monatliche Cashflow nach Zins, Tilgung und Rücklage.

+Lohnt sich eine Kapitalanlage-Immobilie 2026 noch?

Ja – aber selektiv. Höhere Zinsen haben Kaufpreise korrigiert, während Mieten in nachfragestarken Städten weiter steigen. Entscheidend ist der Einkaufspreis, nicht der Markt insgesamt.