Kurzantwort: Die Bruttomietrendite zeigt nur die Richtung. Kaufentscheidend sind Nettomietrendite nach nicht umlagefähigen Kosten und der monatliche Cashflow nach Zins und Tilgung. Hier sind die Formeln, realistische Bandbreiten und die häufigsten Rechenfehler.
Bruttorendite
Jahresmiete ÷ Kaufpreis × 100
Nettorendite
nach Verwaltung & Rücklage
Realistisch A-Stadt
ca. 3–4 % brutto
Realistisch B/C-Stadt
ca. 4,5–6 % brutto
Mehr als diese drei Rechnungen braucht die Vorauswahl eines Objekts nicht.
180.000 € Kaufpreis, 9.600 € Jahresnettokaltmiete: Bruttorendite 5,3 %, Kaufpreisfaktor 18,75. Kaufnebenkosten von 11 % (19.800 €) werden aus Eigenmitteln bezahlt, 180.000 € finanziert zu 3,8 % Zins und 2 % Tilgung – das sind 8.640 € Annuität im Jahr.
Bleiben nach Verwaltung (300 €) und Rücklage (1.200 €) rund 9.600 − 1.500 − 8.640 = −540 € pro Jahr, also etwa 45 € Zuzahlung im Monat – bei gleichzeitig rund 3.600 € Tilgung, die in dein Vermögen fließen. Genau diese Gegenüberstellung fehlt in den meisten Verkaufsunterlagen.
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In gefragten Großstädten der DACH-Region sind 3–4 % Bruttomietrendite üblich, in B- und C-Städten sind 4,5–6 % erreichbar. Entscheidend ist die Nettorendite nach nicht umlagefähigen Kosten und der Cashflow nach Finanzierung, nicht die Bruttozahl.
Nettomietrendite = (Jahresnettokaltmiete − nicht umlagefähige Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100. Nicht umlagefähig sind vor allem Verwaltung, Instandhaltungsrücklage und Mietausfallwagnis.
Der Kaufpreisfaktor (Vervielfältiger) ist Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete. Faktor 20 entspricht 5 % Bruttorendite. Je niedriger der Faktor, desto schneller amortisiert sich der Kaufpreis über die Miete.
Wenn die Nettokaltmiete Zins, Tilgung, Verwaltung und Rücklage übersteigt. Bei aktuellen Zinsniveaus gelingt das meist erst ab Kaufpreisfaktoren unter etwa 20 oder mit höherem Eigenkapitaleinsatz.