Rendite Immobilien: alle Rechenfragen ausführlich beantwortet

Was ist eine gute Mietrendite?

Es gibt keinen einzelnen guten Wert, sondern eine Bandbreite je nach Lage. In A-Städten wie München, Wien oder Zürich sind 3–4 % Bruttomietrendite üblich, in B- und C-Städten wie Leipzig, Graz, Linz oder Dortmund sind 4,5–6 % erreichbar. Höhere Werte gibt es – sie sind fast immer mit Sanierungsbedarf, schwacher Nachfrage oder Sondersituationen erkauft.

Wichtiger als die Höhe ist die Qualität der Zahl: Eine Bruttorendite von 5 % mit stabiler Nachfrage und gepflegtem Gebäude ist besser als 7 % in einer Stadt mit sinkender Einwohnerzahl.

Wie berechne ich Brutto- und Nettomietrendite?

Die Bruttorendite ist eine Vorauswahlzahl, die Nettorendite die Entscheidungszahl. Der Unterschied liegt in den Kosten, die auf keinen Mieter umgelegt werden dürfen.

• ▸Bruttomietrendite = Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis × 100.
• ▸Nettomietrendite = (Jahresnettokaltmiete − nicht umlagefähige Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100.
• ▸Nicht umlagefähig sind vor allem Verwaltervergütung, Instandhaltungsrücklage und Mietausfallwagnis.
• ▸Praxiswert: Die Nettorendite liegt meist 0,8 bis 1,3 Prozentpunkte unter der Bruttorendite.

Was sagt der Kaufpreisfaktor aus?

Der Kaufpreisfaktor (auch Vervielfältiger) ist Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete und beantwortet die Frage: Wie viele Jahresmieten zahle ich für dieses Objekt? Faktor 20 entspricht 5 % Bruttorendite, Faktor 25 entspricht 4 %, Faktor 33 entspricht 3 %.

Der Faktor ist die schnellste Sortierzahl überhaupt: Er braucht nur zwei Angaben aus dem Exposé und filtert unrentable Objekte in Sekunden aus.

Wann ist eine Immobilie cashflow-positiv?

Wenn die Nettokaltmiete Zins, Tilgung, Verwaltung und Rücklage übersteigt. Ein konkretes Beispiel: 180.000 € Kaufpreis, 9.600 € Jahresnettokaltmiete – das ergibt 5,3 % brutto und Faktor 18,75. Die Nebenkosten von 11 % (19.800 €) zahlst du aus Eigenmitteln, 180.000 € werden zu 3,8 % Zins und 2 % Tilgung finanziert, also 8.640 € Annuität pro Jahr.

Nach Verwaltung (300 €) und Rücklage (1.200 €) bleiben 9.600 − 1.500 − 8.640 = −540 € im Jahr, also rund 45 € Zuzahlung im Monat. Gleichzeitig fließen etwa 3.600 € Tilgung in dein Vermögen. Diese Gegenüberstellung fehlt in fast jedem Verkaufsprospekt – und genau sie entscheidet, ob ein Objekt trägt.

Welche Rechenfehler kosten am meisten Rendite?

Zahlen in Exposés sind selten falsch, aber fast immer unvollständig. Diese fünf Fehler tauchen am häufigsten auf:

• ▸Rendite auf den Kaufpreis statt auf Kaufpreis inklusive Nebenkosten gerechnet.
• ▸Bestandsmiete über Marktmiete angesetzt – bei Neuvermietung sinkt die Rendite.
• ▸Instandhaltungsrücklage und angekündigte Sonderumlagen ignoriert.
• ▸Leerstands- und Mietausfallwagnis mit 0 € kalkuliert.
• ▸Mietsteigerungen unterstellt, die Mietspiegel und Mietrecht nicht hergeben.

Was ist wichtiger: Rendite oder Wertsteigerung?

Die Rendite kannst du rechnen, die Wertsteigerung nur schätzen. Deshalb gehört die Kaufentscheidung auf die Mietrendite und den Cashflow gestützt; Wertsteigerung ist ein Bonus, der eintreten kann. Objekte, die ausschließlich über eine erhoffte Wertsteigerung begründet werden, sind Spekulation, keine Kapitalanlage.